Regole Base dei Lavori di Ristrutturazione di un Condominio

Come in una qualsiasi procedura di manutenzione, anche nel caso di lavori di ristrutturazione condominiale, ci sono delle regole ben precise da rispettare. In un edificio composto da più appartamenti, cioè in un condominio, devono esser considerate parti comuni le seguenti aree: gli impianti elettrici, del gas e idraulici. Cortili, parcheggi comuni, eventuali impianti sportivi. La manutenzione e la gestione di queste parti comuni è stabilita da un regolamento di condominio così come le spese e l’utilizzo.

Nel caso in cui, su queste parti comuni, debba essere effettuato un lavoro di ristrutturazione, l’esecuzione d’interventi di manutenzione straordinaria riguardanti le parti comuni di un edificio è tra quelle questioni che genera più contrasti e contenziosi in condominio. Il motivo principale è sostanzialmente uno: la scelta dell’impresa esecutrice. Chi deve incaricare l’appaltatore? Come sceglierlo? La risposta è molto semplice: salvo i casi d’urgenza, che legittimano l’amministratore a ordinare opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, secondo comma, c.c.) simili interventi debbono essere deliberati dall’assemblea di condominio. Una volta chiarito che l’assemblea è l’organo deputato a decidere sulla manutenzione straordinaria e sugli interventi da effettuare, si pone la necessità di affidare l’incarico ad un’impresa.

Spesso i lavori in condominio vengono vissuti da parte degli inquilini come una vera e propria tortura, a causa dei rumori e della confusione che talvolta comportano (in caso di lavori condominiali non esiste una legge che fissi dei criteri di ripartizione del rumore). Tuttavia occorre fare attenzione a non infrangere il regolamento condominiale, che varia a seconda del caso. Esistono solo delle tabelle di decibel massimi fissati dalla legge oltre i quali non è possibile emettere altra rumorosità.

Detrazioni e Agevolazioni per la Ristrutturazione Condominiale

Le principali condizioni per fruire dell’agevolazione, stando a quanto riportato dal sito dell’Agenzia delle Entrate, sono:

• il limite massimo di spesa sul quale calcolare la detrazione è di 48.000 euro per unità immobiliare (96.000 euro per le spese sostenute dal 26 giugno 2012, data di entrata in vigore del decreto legge n. 83/2012, al 30 giugno 2013);
• la detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

Agevolazioni fiscali vengono riconosciute per i lavori elencati nell’articolo 3 del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con Dpr 6 giugno 2001, n. 380. In particolare, la detrazione Irpef riguarda le spese sostenute per eseguire gli interventi di manutenzione straordinaria, le opere di restauro e risanamento conservativo e i lavori di ristrutturazione edilizia per i singoli appartamenti e per gli immobili condominiali. Invece, gli interventi di manutenzione ordinaria, danno diritto alla detrazione Irpef solo se riguardano le parti comuni di edifici residenziali.

Inoltre è possibile richiedere la detrazione per ulteriori casi, quali:

• l’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e montacarichi (ad esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione);
• la realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi (articolo 3, comma 3, della L. 104/1992);
• l’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi;
• l’esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici;
• le spese sostenute per la ricostruzione o il ripristino di un immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi.

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Oltre a regalare 14 punti percentuali in più di sconto fiscale in più, il secondo decreto sviluppo del governo Monti aveva anche raddoppiato il tetto di spesa ammesso alla detrazione, da 48mila a 96mila euro, triplicando la detrazione massima consentita:

• prima era il 36% di 48.000, cioè 17.280 euro;
• ora è il 50% di 96.000, cioè 48.000 euro.

A questo tetto di spesa si aggiungono altri 10.000 euro (con detrazione massima di 5.000) per l’acquisto di arredi per l’immobile ristrutturato.

Allo scadere del periodo di “promozione”, il 1° gennaio 2014 (salvo ulteriori proroghe), il bonus fiscale tornerà alla vecchia aliquota (36%) e al precedente tetto di spesa (48mila euro).

Ottenere il Bonus Fiscale è più Semplice

Negli ultimi anni sono state introdotte alcune novità ed è stata semplificata la procedura per ottenere il bonus:

• la comunicazione di inizio lavori al Centro operativo di Pescara (per tutta Italia) non è più obbligatoria;
• il costo della manodopera non deve più essere riportato in fattura come voce separata;
• sui bonifici effettuati per pagare lavori la banca applica una ritenuta fiscale del 4% anziché del 10% (per il contribuente non cambia nulla, la novità riguarda le imprese edili che si vedranno accreditata una somma con una minore decurtazione);
• in caso di vendita di un immobile ristrutturato, la detrazione delle rate residue può restare al venditore o essere trasferita al compratore, su decisione delle parti. L’opzione deve essere espressa col rogito notarile. Prima l’agevolazione veniva obbligatoriamente trasferita all’acquirente (e la regola vale ancora per gli atti stipulati prima del 16 settembre 2011).

Le Regole del Bonus Fiscale

Che cos’è

Uno sconto dall’Irpef pari al 50% delle spese sostenute per la ristrutturazione:

• importo max di spesa: € 96.000 (+ € 10.000 per l’acquisto di mobili),
• importo max di detrazione: € 48.000, cioè il 50% di 96.000 (+ 5.000 per i mobili).

L’importo dev’essere indicato nella dichiarazione dei redditi a partire dall’anno successivo ed è detraibile in:

• 10 anni per tutti i contribuenti con meno di 75 anni di età;
• 5 anni per i contribuenti con meno di 80 anni;
• 3 anni per i contribuenti con più di 80 anni.

Sui lavori e i materiali è inoltre prevista, di regola, l’aliquota Iva agevolata al 10%.

Beneficiari

Tutte le persone fisiche che:

• ristrutturano un immobile posseduto a qualsiasi titolo (cioè i proprietari ma anche chi è in affitto o in usufrutto) entro il 31 dicembre 2012;
• acquistano un immobile ristrutturato da imprese di costruzione o cooperative entro il 30 giugno 2013 (ma la ristrutturazione dev’essere conclusa sempre entro il 31 dicembre 2012).

Attività e spese ammesse

Tutti gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, per quanto riguarda le seguenti spese:

• progettazione, consulenza, perizie;
• esecuzione dei lavori;
• acquisto dei materiali;
• messa in regola degli impianti elettrici e degli impianti a metano;
• relazione di conformità dei lavori;
• imposte e altri costi burocratici (Iva, imposta di bollo, concessioni, autorizzazioni e denuncia di inizio lavori);
• oneri di urbanizzazione;
• acquisto di mobili destinati all’abitazione da ristrutturare.

Procedura

Nessun adempimento preventivo, essendo stato abolito l’obbligo di inviare la comunicazione al Centro operativo di Pescara. Occorre però sempre essere in possesso degli altri documenti eventualmente necessari per l’attività edilizia (Dia/Scia, concessione edilizia ecc.), da esibire in caso di verifica. Tutti i pagamenti all’impresa che svolge i lavori devono avvenire tramite bonifico bancario dal quale risulti la specifica causale del versamento e il codice fiscale di entrambe le parti (le banche hanno appositi moduli per questo tipo di bonifico).

E’ importante conservare:

• le fatture o le ricevute fiscali per gli acquisti e le prestazioni detraibili;
• le ricevute dei bonifici come prova del pagamento.

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