Dal 18 giugno scorso è entrata in vigore la riforma del condominio, che applica una modifica all’articolo 1135 del codice civile. Stando alla nuova normativa, per le opere di manutenzione, straordinaria sarà obbligatoria la costituzione di un fondo di importo pari all’ammontare dei lavori. Sebbene si tratti di una norma fortemente voluta per arginare tutti quei casi in cui costruttori fossero vittime di mancati pagamenti, ci si è presto resi conto come sia pressoché impossibile che un condominio sia disposto pagare in anticipo decine di migliaia di euro.

Regole Base dei Lavori di Ristrutturazione di un Condominio

Come in una qualsiasi procedura di manutenzione, anche nel caso di lavori di ristrutturazione condominiale, ci sono delle regole ben precise da rispettare. In un edificio composto da più appartamenti, cioè in un condominio, devono esser considerate parti comuni le seguenti aree: gli impianti elettrici, del gas e idraulici. Cortili, parcheggi comuni, eventuali impianti sportivi. La manutenzione e la gestione di queste parti comuni è stabilita da un regolamento di condominio così come le spese e l’utilizzo.

Nel caso in cui, su queste parti comuni, debba essere effettuato un lavoro di ristrutturazione, l’esecuzione d’interventi di manutenzione straordinaria riguardanti le parti comuni di un edificio è tra quelle questioni che genera più contrasti e contenziosi in condominio. Il motivo principale è sostanzialmente uno: la scelta dell’impresa esecutrice. Chi deve incaricare l’appaltatore? Come sceglierlo? La risposta è molto semplice: salvo i casi d’urgenza, che legittimano l’amministratore a ordinare opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, secondo comma, c.c.) simili interventi debbono essere deliberati dall’assemblea di condominio. Una volta chiarito che l’assemblea è l’organo deputato a decidere sulla manutenzione straordinaria e sugli interventi da effettuare, si pone la necessità di affidare l’incarico ad un’impresa.

Spesso i lavori in condominio vengono vissuti da parte degli inquilini come una vera e propria tortura, a causa dei rumori e della confusione che talvolta comportano (in caso di lavori condominiali non esiste una legge che fissi dei criteri di ripartizione del rumore). Tuttavia occorre fare attenzione a non infrangere il regolamento condominiale, che varia a seconda del caso. Esistono solo delle tabelle di decibel massimi fissati dalla legge oltre i quali non è possibile emettere altra rumorosità.

Detrazioni e Agevolazioni per la Ristrutturazione Condominiale

Le principali condizioni per fruire dell’agevolazione, stando a quanto riportato dal sito dell’Agenzia delle Entrate, sono:

• il limite massimo di spesa sul quale calcolare la detrazione è di 48.000 euro per unità immobiliare (96.000 euro per le spese sostenute dal 26 giugno 2012, data di entrata in vigore del decreto legge n. 83/2012, al 30 giugno 2013);
• la detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

Agevolazioni fiscali vengono riconosciute per i lavori elencati nell’articolo 3 del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con Dpr 6 giugno 2001, n. 380. In particolare, la detrazione Irpef riguarda le spese sostenute per eseguire gli interventi di manutenzione straordinaria, le opere di restauro e risanamento conservativo e i lavori di ristrutturazione edilizia per i singoli appartamenti e per gli immobili condominiali. Invece, gli interventi di manutenzione ordinaria, danno diritto alla detrazione Irpef solo se riguardano le parti comuni di edifici residenziali.

Inoltre è possibile richiedere la detrazione per ulteriori casi, quali:

• l’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e montacarichi (ad esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione);
• la realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi (articolo 3, comma 3, della L. 104/1992);
• l’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi;
• l’esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici;
• le spese sostenute per la ricostruzione o il ripristino di un immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi.